АНАЛИТИКА ДОХОДНОСТИ
Реальная доходность
посуточной аренды
Данные на основе реального управления объектом в центре Красной Поляны за 4 года. Без маркетинговых обещаний — только цифры.
ИНН 773462894714
Управляю недвижимостью.
Сама собственник.
Говорю цифрами.
Я занимаюсь посуточной арендой с 2014 года — сначала в Москве, с 2020 года в Красной Поляне. У меня есть собственные квартиры в регионе и объекты в управлении. За эти годы накоплена аналитика по объектам самого разного формата: видовые и не видовые, студии и дома, после дизайнерского ремонта и после «волонтёрского уюта».
Я знаю с какими коэффициентами работают видовые квартиры, как расстояние до подъёмника влияет на загрузку и как цвет штор может убивать прибыль. Да что там шторы — цвет стен, фасад кухни, тип освещения влияют на спрос и на то, какая аудитория вообще к вам приходит. Это не теория — это статистика из реального управления. Можно делать ремонт пальцем в небо — без понимания что ты делаешь, для кого и главное зачем. А можно опираться на цифры.
При покупке объекта риелтор заинтересован продать. Собственник заинтересован продать. Доходность обычно ничем не подтверждается и существует только на словах с опущенным взглядом — «ведь это Сочи, тут всё хорошо сдаётся». Если есть подтверждённая статистика прошлого управления — хорошо, разберём. Если цифры только на словах — это повод задать правильные вопросы, а не повод доверять.
Я не продаю квартиру. Моя задача другая. Я анализирую её по всем фронтам — конкурентное окружение, прогноз загрузки и доходности, зоны роста, стоимость улучшений и их влияние на доход — и даю развёрнутый письменный отчёт с пошаговым планом. После него вы точно знаете: брать или не брать, и если брать — что делать дальше.
Ниже — небольшая часть аналитики по реальным цифрам одного из объектов.
Многие в Красной Поляне любят воровать мои тексты и цифры — девочки и мальчики, я вас всех знаю и передаю привет 👋 — поэтому полную аналитику я не выкладываю целенаправленно.
Динамика за 4 года
Студия в центре Красной Поляны. Управление Polyana Home с апреля 2022 года. Объект принят в сильно недооценённом состоянии — рост виден в цифрах.
Ключевой вывод: ADR стабильно растёт каждый год (+60% за 3 года), что компенсирует колебания загрузки. Объект стабильно генерирует 1,2–1,4 млн ₽ в год при профессиональном управлении.
Сезонность и загрузка
Красная Поляна — двухсезонный курорт. Пиковые периоды: декабрь–март (горнолыжный сезон) и июль–август (летний). Межсезонье — апрель–май и октябрь–ноябрь.
Структура бронирований
Данные по 219 бронированиям за 2024–2026 гг. Понимание того, когда и как гости бронируют, позволяет выстраивать эффективное динамическое ценообразование.
Из 364 бронирований отменено только 30. Большинство отмен происходят заблаговременно — за 90+ дней (8 случаев) и 15–30 дней (8 случаев), что даёт время на перебронирование без потери дохода.
Для инвестора
Что означают эти цифры если вы рассматриваете покупку квартиры в Красной Поляне под аренду.
Ещё не решили — брать или нет?
Отчёт выше построен на реальных данных конкретной квартиры — ул. Турчинского, 85. За годы работы в Красной Поляне у меня накоплена аналитика по объектам самого разного формата: видовые и не видовые, с балконом и без, после дизайнерского ремонта и после «волонтёрского уюта». Я знаю с какими коэффициентами работают видовые квартиры, как влияет расстояние до подъёмника и как цвет штор может убивать прибыль. Эта статистика ложится в основу каждого индивидуального анализа.
Вы смотрите конкретную квартиру и хотите понять реальный потенциал до подписания договора. Или уже купили, но не уверены что делать дальше и как выжать максимум из объекта.